As locações residenciais são reguladas pela Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato.
Diferente do que muita gente acha, o contrato de locação residencial pode ser feito de forma verbal, sem precisar de documento escrito. O aconselhado, entretanto, é que se faça de forma escrita para não haver discussões posteriores em relação as cláusulas do contrato.
Outra questão muito interessante e que pouca gente se atenta é que, dependendo do prazo do contrato de locação, existem regras diferentes para a retomada do imóvel pelo locador. A lei diferencia os contratos escritos e por prazo igual ou superior a trinta meses (art. 46) e o contrato verbal ou escrito e por prazo inferior a trinta meses (art. 47).
No primeiro caso (contrato escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses), após o término do prazo contratual o contrato se entenderá finalizado, podendo o locador retomar o imóvel. No caso de o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias o contrato se prorroga por prazo indeterminado podendo ser denunciado a qualquer momento, independentemente de motivo, concedendo-se o prazo de trinta dias para desocupação. É o que chamamos de denúncia vazia ou imotivada.
Já no segundo caso (contratos verbais ou escrito e por prazo inferior a trinta meses), após o término do prazo do contrato a lei dispõe que haverá a prorrogação automática por prazo indeterminado, não podendo o locador retomar o imóvel sem que se enquadre em algum dos motivos previstos no art. 47 da referida lei. Neste caso chama-se denúncia cheia ou motivada.
Um exemplo muito comum é o contrato realizado por um ano (doze meses). Neste caso, quando finalizar o prazo de um ano do contrato, este será automaticamente prorrogado por prazo indeterminado só podendo o locador retomar o imóvel se se enquadrar em alguma das hipóteses do art. 47 da Lei do Inquilinato, o que acaba pegando muito locador de surpresa.
Assim, caso o locador queira fazer um contrato de locação com o objetivo de retomar o imóvel no término do contrato sem que necessite comprovar um motivo o melhor é que faça o contrato escrito por no mínimo trinta meses, se enquadrando no art. 46 da Lei de Locações.
